Sede nuova, stessi dipendenti: il Mobility Manager nelle scelte immobiliari delle aziende

Una conversazione con Mirko Franzoi, Mobility Manager di Nexi e NTT Data e Project Director di MIC-HUB.

Intervista di Paolo Barbato a Mirko Franzoi.

Una relocation è uno dei pochi momenti in cui un’azienda ridisegna in un colpo solo le abitudini di vita di centinaia, a volte migliaia, di persone.

La decisione di firmare un nuovo contratto immobiliare passa quasi sempre per Real Estate, Facilities e CFO. La popolazione che dovrà spostarsi tutti i giorni per raggiungere quella nuova sede, nella maggior parte dei casi, non è rappresentata al tavolo.

Il Mobility Manager (MM) è l’unico soggetto in azienda che dispone dei dati, degli strumenti e delle competenze per misurare cosa accadrà davvero il giorno dopo il trasloco. Tempi di percorrenza, distribuzione delle residenze dei dipendenti, accessibilità con il trasporto pubblico locale (TPL), emissioni pro-capite di CO2 legate al pendolarismo: questi sono gli ingredienti di un’analisi di impatto che, se fatta a monte, cambia la conversazione immobiliare.

Mirko Franzoi è Project Director di MIC-HUB, società milanese di pianificazione dei trasporti fondata nel 2010. Per Nexi e NTT Data ricopre il ruolo di Mobility Manager aziendale e ha seguito una delle relocation più evidenti degli ultimi anni nel contesto milanese: il trasferimento di Nexi nel nuovo headquarter di City Life. Ne abbiamo parlato in occasione del suo intervento alla Winter School “Travel Demand Management” dell’Università di Milano-Bicocca.

Una decisione immobiliare è una decisione di mobilità

PB: Mirko, io e te sappiamo bene che nella maggior parte delle aziende italiane il Piano Spostamenti Casa-Lavoro (PSCL) viene vissuto come un adempimento da chiudere prima della scadenza, archiviato il giorno dopo l’invio al Comune. Come provi a scardinare questa abitudine quando arrivi su un cliente nuovo?

MF: Il PSCL è il punto di partenza, non il punto d’arrivo. L’azienda raccoglie i dati sulla mobilità dei dipendenti, li trasforma in un report normativo, e a quel punto si ferma. È esattamente lì che si perde la parte più interessante del lavoro. I dati servono a tre cose, in ordine di importanza crescente: leggere e interpretare per misurare successo e criticità, monitorare nel tempo perché non si può migliorare ciò che non si misura, e infine guidare l’azienda verso decisioni informate. La relocation è esattamente uno di quei momenti in cui le decisioni informate fanno la differenza.

PB: In concreto, cosa cambia quando il MM è coinvolto prima della firma di un nuovo contratto di locazione?

MF: Cambia il modo in cui si valuta la posizione. Real Estate guarda canone, metratura, accessibilità infrastrutturale generica. Il MM guarda dove vivono i dipendenti, quanto tempo impiegano oggi per arrivare, quanto ne impiegheranno con la nuova sede, quale sarà la ripartizione modale prevedibile, e quale impatto emissivo ne deriverà. Sono variabili misurabili, non opinioni.

Per Nexi abbiamo valutato l’accessibilità delle sedi utilizzando anche il PTAL (Public Transport Accessibility Level, l’indice adottato da Transport for London per misurare la qualità del trasporto pubblico in ogni cella di territorio). Le due sedi storiche di Milano, Corso Sempione (1.100 dipendenti) e via Gonin (1.400 dipendenti), presentano livelli di accessibilità differenti. La nuova sede di CityLife, dove convergeranno circa 2.500 persone, si colloca su valori comparabili alle aree più accessibili. Non è un dato di marketing immobiliare: è un’informazione che si traduce in tempi di percorrenza, nella scelta del modo di trasporto e, di conseguenza, in emissioni.

Roma: un chilometro e mezzo basta per cambiare tutto

PB: Hai analizzato anche una relocation a Roma. Lì la storia è opposta.

MF: A Roma abbiamo seguito una relocation in cui la sede passava da 0,5 km a 2,1 km dalla Stazione Termini. Sembra poco, ma su una popolazione che usa il trasporto pubblico ferroviario per pendolare da fuori città, quei chilometri sono il differenziale tra “scendo dal treno e in dieci minuti sono in ufficio” e “scendo dal treno, vado a piedi o salgo su un altro mezzo, e ne impiego venticinque”.

I numeri lo confermano. Il tempo medio di percorrenza per chi usa il TPL passa da 57 a 65 minuti (+14%). Per chi usa l’auto, da 33 a 41 minuti (+24%), perché la nuova zona è meno servita dalla viabilità di accesso. Lo stesso per la moto: da 27 a 33 minuti (+22%).

PB: E gli effetti sui comportamenti?

MF: Il 35% dei dipendenti ha dichiarato che, a fronte della relocation, avrebbe cambiato modo di trasporto. Il dato più rilevante riguarda la direzione del cambiamento: la simulazione produce un +8% di utenti dell’auto privata. È un’indicazione chiara di quanto la localizzazione della sede condizioni direttamente la ripartizione modale: a parità di popolazione aziendale, è il contesto di accessibilità a orientare le scelte di mobilità.

In assenza di interventi mirati, la relocation può quindi spostare l’equilibrio verso modalità meno sostenibili. Un effetto che si discosta dagli obiettivi tipici del PSCL, e che rende ancora più evidente la necessità di accompagnare il trasferimento con misure adeguate.

Questi numeri, prodotti prima della firma, sono lo strumento per riaprire la conversazione. Non per fermare la relocation, perché i criteri immobiliari restano legittimi. Ma per inserire nel piano post-trasferimento le misure di mitigazione che servono: integrazione modale all’ingresso della nuova sede, abbonamenti agevolati al TPL, sostegno al carpooling per chi viene da bacini periferici, smart working calibrato sulle aree a peggior accessibilità.

Stessa azienda, stessa città, due mobilità

PB: Tornando a Milano, il confronto tra Sempione e Gonin per Nexi è particolarmente eloquente. Stessa azienda, stessa popolazione di dipendenti per profilo, due posizioni diverse. Cosa raccontano i dati?

MF: Raccontano che la posizione, da sola, sposta la ripartizione modale di decine di punti percentuali. Sempione ha il 39% di TPL e il 17% di multimodale, contro il 31% e il 9% di Gonin. La quota di auto privata a Gonin è del 47%, a Sempione del 21%. Nel complesso, Sempione presenta una maggiore incidenza (27%) di modalità sostenibili. A parità di policy aziendale, è quindi il contesto territoriale di accessibilità e infrastrutture a determinare differenze rilevanti nei comportamenti di mobilità.

L’effetto si traduce direttamente sulle emissioni. Le emissioni pro-capite legate al pendolarismo sono di 717 kg CO2 all’anno a Gonin e 417 kg CO2 all’anno a Sempione. La differenza, -41%, deriva da due fattori: la quota di auto (55% a Gonin contro 27% a Sempione) e la lunghezza media degli spostamenti (30 km a Gonin contro 25 km a Sempione).

PB: Sulla nuova sede di City Life avete prodotto una previsione di impatto. Come si costruisce?

MF: Si parte dai dati che già abbiamo: chi sono i dipendenti, dove vivono, come si muovono oggi. Si applica il modello di accessibilità della nuova sede, si stima il modal shift atteso, calibrato sui pattern osservati nelle sedi più accessibili. Si calcola l’impatto emissivo risultante.

La nostra stima per Nexi a City Life è una riduzione del 20% delle emissioni legate al pendolarismo casa-lavoro, pari a 283 tonnellate di CO2 risparmiate ogni anno. Il target non è un atto di fede: è una proiezione costruita a partire dai comportamenti osservati nelle diverse sedi esistenti, e rappresenta un punto di equilibrio tra contesti con livelli di accessibilità differenti.

Dopo la firma comincia il lavoro

PB: L’analisi pre-relocation è solo la metà del lavoro. L’altra metà è capire se le previsioni si sono avverate.

MF: Esatto. Per le sedi milanesi di Nexi monitoriamo la ripartizione modale dal 2021. Negli anni la quota di modi sostenibili è cresciuta in modo non uniforme: Sempione +15%, Gonin +10%, Livraghi +11%. Senza una serie temporale, qualunque conclusione su cosa stia funzionando è un’opinione.

Vale anche per le scelte costose. In un altro progetto abbiamo monitorato un servizio navetta aziendale: 16 corse al giorno, 24 euro a corsa, 97.000 euro l’anno. I primi sei mesi di esercizio mostravano che il 21% delle corse partiva con zero passeggeri e il 44% con meno di due. È un dato che, una volta letto, costringe a riprogettare il servizio. Dopo la riorganizzazione siamo scesi all’8% di corse vuote e al 18% sotto i due passeggeri. Senza il monitoraggio quel servizio sarebbe rimasto in piedi così com’era, bruciando budget che si poteva spendere meglio.

PB: Un ultimo punto: i dati aziendali da soli rischiano spesso di essere autoreferenziali.

MF: È molto importante confrontarli sempre con il contesto di riferimento. Per Nexi, i dipendenti che vivono e lavorano dentro Milano usano l’auto per il 30% degli spostamenti. La media del PUMS (Piano Urbano della Mobilità Sostenibile) di Milano 2024, sulla stessa tipologia di spostamento, è del 29%. Siamo allineati. Ma sull’uso del TPL Nexi è al -8% rispetto alla media cittadina. Questo è un punto di lavoro chiaro, su cui prevediamo di migliorare anche attraverso la relocation.

Sui flussi di scambio (residenti fuori Milano che vengono a lavorare in città) Nexi è invece a +6% sul TPL rispetto al PUMS. Significa che le persone che vengono da fuori usano più trasporto pubblico della media: probabilmente perché le sedi attuali sono in posizioni che agevolano l’arrivo in treno.

Senza il benchmark con il PUMS, sarei costretto a dire “stiamo migliorando” oppure “non stiamo migliorando”. Con il benchmark posso dire dove siamo sopra la media cittadina, dove siamo sotto, e su quali leve agire.

L’esperienza di Mirko Franzoi mette a fuoco un principio che ci piacerebbe vedere più spesso nei piani di mobilità aziendali: la relocation è una decisione di mobilità tanto quanto una decisione immobiliare. Il dipendente medio passa più tempo in azienda che in qualsiasi altro posto, e il pendolarismo è la cornice che rende quel tempo sostenibile o insostenibile, sul piano economico, ambientale e personale.

L’idea che il Mobility Manager debba essere coinvolto a valle della firma, magari per “comunicare il cambiamento” ai dipendenti, è la versione minimalista di una figura che ha invece gli strumenti per modellare l’impatto. PTAL, isocrone di accessibilità, ripartizione modale stimata, emissioni pro-capite proiettate: sono tutti dati producibili prima di scegliere la sede, non dopo. Il caso Nexi mostra cosa significa fare il lavoro bene (City Life è una scelta che migliora la mobilità della popolazione aziendale e taglia 283 tonnellate di CO2 all’anno).

Il salto culturale, per molte aziende, è ammettere che il bilancio di una relocation non si chiude al canone di affitto. Si chiude sui chilometri percorsi, sui minuti persi, sui modi di trasporto che cambiano e sulle emissioni che ne derivano. Il PSCL, se usato come strumento di pianificazione e non come adempimento, è la sede naturale di questo bilancio.

Quando il Mobility Manager è coinvolto a monte di una scelta immobiliare, la sede smette di essere solo una variabile di costo. Diventa una variabile di sostenibilità e di benessere dei dipendenti, con numeri verificabili a sostegno. È il livello a cui questo lavoro merita di essere portato.